人民網西安9月25日電 （左瑞）門禁壞了不維修、電梯壞了沒人管、公益收費去向不明、業委會難成立......你是否留意到，在我們看似融洽和諧的小區里存在著很多“疑難雜癥”。近年來，隨著我國城市化的加速推進，越來越多的小區拔地而起，但有些小區里的物業亂象卻讓生活在此的居民無可奈何。物業與業主為何總是產生諸多矛盾？如何處理好兩者之間的關系？這些都成為大家關注的話題。

近期，部分漢中網友通過人民網《領導留言板》投訴自己居住的小區存在物業亂收費、明細不清楚和服務態度不好等問題。

物業費收多少，誰說了算？

好的小區物業能給居住者帶來舒服的居住體驗。相反，物業質量不好則會影響居住的生活品質。近日，寧強縣一位網友留言稱，他們小區物業費太高，屬于公攤面積的停車位還要額外收費。其次，物業不作為，垃圾清理不及時，天氣熱的時候小區里臭氣熏天。此外，網友還反映，開發商擅自修改規劃圖。

收到留言后，寧強縣委辦公室回復稱，關于物業收費的問題。經核實，寧強縣陽光維也納小區的物業收費存在偏高問題。縣住建局已于6月30日向寧強縣陽光維也納物業管理有限公司下達限期整改通知書，責令其進行以下整改：按照“前期物業收費不得高于市場價”的原則，降低物業費，由原來的每月1元/㎡降至每月0.75元/㎡以下；實行物業收費“一費制”制度，將電梯運行維護等費用核算入物業收費內，不得另行收取電梯費；在2020年9月1日前將核算后的物業收費標準向縣住建局重新報備執行。

關于小區垃圾清運問題。寧強縣陽光維也納物業管理有限公司和縣環衛所已就垃圾費繳納相關事項達成了一致意見，縣環衛所將加強垃圾清運力度和頻率，保證垃圾不堆積，盡量做到隨產隨運。

關于地下停車庫收費問題。經核實，該小區地下停車位、地下車庫的建筑面積未納入公攤面積，同時該小區的地下停車位也不屬于“人防工程”，車位的產權現歸開發商所有。2019年8月23日，陽光維也納開發商按照市住房和城鄉建設局《關于規范房地產開發項目車位車庫預（銷）售管理工作的通知》（漢住建發[2019]53號）要求，辦理了地下車位的預售許可（寧房預售字[2019]03號）。

關于開發商修改沙盤問題。經核實，陽光維也納開發商修改售房部沙盤屬實。在陽光維也納一、二期樓盤銷售中，開發商經過市場調研，認為商鋪市場需求不旺，申請調整三期設計方案。調整后的設計方案建筑容積率從3.44降低為2.8，樓間最大間距從29米調到69米，建筑面積從7萬平方米縮減為6萬平方米，減小了建筑密度，增大了小區的綠地面積，有助于提高小區的品質和居住舒適度。調整方案于2019年8月經縣城鄉規劃委員會專題會議研究，同意陽光維也納三期合理調整各建筑體量，取消了商業建筑，調整為居住建筑。隨后，陽光維也納開發商按照調整后的設計方案修改了沙盤。

另一位來自的西鄉縣的網友留言稱，他們是搬遷戶，搬到西鄉縣高土壩社區三年了，這里水費用不用都是每月30元，垃圾費每月40月，電費每度0.6-0.7元。就算在外邊打工沒人在家，當年的費用也得交，作為農村物業費用太高，希望有關領導能協調一下。

針對這一問題，西鄉縣政府回復稱，楊河鎮高土壩社區移民小區共安置搬遷戶967戶，長期穩定居住約800戶。該社區成立了物業管理委員會。社區水、電、垃圾等收費標準核算后制定，經公示，絕大部分搬遷戶同意后執行，開支情況定期公示，不存在亂收費現象。

關于每月收取30元水費相關問題。該小區用水采用自給方式，小區建機井2口，安裝抽水及壓力設備2套。為保障小區居民正常用水，設備必須全天24小時運轉，電費、設備更換、日常維修成本較高。經核算，按照每戶每月30元標準收取（每戶平均每月用水10噸，3元/噸的標準測算），方能保障設備正常運轉和支付管理人員工資。

關于每月收取40元垃圾費相關問題。由于小區未收取物業管理費，因此按每戶每月30元的標準收取，用于垃圾清運、設備購置維護及支付清運人員工資。

關于電費每度0.6到0.7元問題。小區安裝路燈324盞，平均每天照明6小時左右，所需電費、供電線路損壞維修、管理人員工資均無來源，且安裝的電表為老式電表，存在一定損耗。經核算，在每度0.5元正常電價的基礎上增加0.1—0.2元，用于支付路燈耗電、線路維修以及管理人員工資。

關于外出打工未長期在家居住也要繳費的問題。因該小區供水、照明設施運轉、維護和垃圾收集清運成本高，只有按戶收取才能保障收支平衡，確保正常運轉。

物業壟斷經營、不作為？

“我們小區物業亂收費，拒不退還多收費用；綠化雜草叢生沒人管；壟斷經營不讓移動寬帶進入小區；多次阻止不讓成立業主委員會。”近期，漢中市南鄭區一網友通過人民網《領導留言板》向漢中市委書記方紅衛反映。

面對網友提出來的問題，南鄭區政府回復稱，經區住建局調查，關于物業公司亂收費問題，區價格監管部門核查，小區物業收費與備案收費價目一致。

關于物業多次阻止成立業委會問題，小區申請成立業委會業主公約、章程等資料不完備，委員選舉辦法等未公示，工作處于停滯狀態。

關于小區不讓移動寬帶進小區問題，區開發建設中，開發企業曾邀請移動公司對小區進行寬帶布線，但移動公司未進駐。

關于物業不作為綠化雜草叢生問題及裝修管理費拒不退還問題，小區灌木、喬木、草坪的修剪均符合園林要求，您于2019年7月進行裝修，并未向物業繳納裝修管理費。

物業強行收取這些費用合理嗎？

要解開一些“盤根錯節”的老大難問題、破解新問題，都需要強有力的協調機制。近日，漢臺區一位網友留言稱，豐輝公園小區業主購買電器等物品，需要進入小區送貨上門時，小區保安拒絕業主要求，拒不讓送貨車輛進門，強行加收進門費。其次，除了收取物業費，另外加收每戶每月20元的水電公攤。

針對網友留言，漢中市市場監管局回復稱，按照《陜西省物價局關于轉發國家發展改革委放開部分服務價格意見的通知》，住宅小區停車費由市場調節。我局責成物業公司加強對門衛的管理約束，做好與業主的溝通交流。漢中市《物業收費服務管理辦法》正在制定中。按現行政策，物業公司可以根據小區實際支出收取公攤水電費。經現場檢查2019年、2020年公攤水電明細賬，未發現違規行為。

如今，人們對居住小區物業的專業化、精細化、高效化和便捷化的服務管理水平都提出了新要求、新期待。通過梳理不難發現，業主與物業的矛盾主要集中在收費與服務水平問題上。面對物業亂象，大部分業主不知道該如何維護自身權益。目前，全國多地出臺了物業新規，關于物業費的收費標準、費用收支不透明、支出項目費用不明確、專項維修資金如何用、公共收益如何管理、車位購買條件和標準等問題都給出了明確的答案。物業管理新規落地有聲，對于提高物業管理水平、保障居民生活、助力基層社會治理與物業管理融合共進都具有標志性意義。